Нам кризис строить и жить помогает

В середине марта премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о введении льготного ипотечного кредитования по ставке, не превышающей 13% годовых в рублях. По программе специального ипотечного кредитования в этом году правительством будет выделено порядка двадцати миллиардов рублей, что позволит выдать кредитов россиянам не менее чем на четыреста миллиардов рублей.

Такое решение об оказании государственной поддержки ипотечному кредитованию позволит активизировать рынок первичного жилья и поможет многим россиянам решить свои жилищные проблемы после снижения спроса в начале текущего года.

В первые месяцы 2015 года воронежский рынок недвижимости ощутил влияние кризисных явлений. Спрос на жилье снизился, а возросшие ипотечные ставки привели к стагнации кредитования, несмотря на то, что стоимость квадратного метра жилья практически держалась на уровне декабря 2014 года. Подорожание пока коснулось жилья не столь существенно – за первый месяц 2015 года цены на новостройки в Воронеже поднялись на 0,6%.

При этом в 2014 году в области было введено 21 709 квартир общей площадью 1 560 тыс. кв. метров, что на 15% выше уровня предыдущего года и на 31% выше планового значения, установленного для Воронежской области Министерством регионального развития РФ. 

Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилья по области составляет 34%, или 535 тыс. кв. метров. В прошедшем году в Воронеже было построено 60% от общего ввода жилья в области, или 926 тыс. кв. метров.

Около десятка компаний являются сегодня основными застройщиками на территории областного центра. Они формируют предложение на рынке и вводят порядка 70% от общего объема многоквартирных домов. «Тройка» крупнейших застройщиков в Воронеже по итогам 2014 года выглядит следующим образом: Домостроительный комбинат – 23%; ООО «Выбор» – 15%, ООО «ИП К.И.Т.» – 7,5%.

Однако, по мнению специалистов, на начало текущего года в сфере жилищного строительства наметилось сокращение объема ввода новых домов в эксплуатацию на 8% по сравнению с 2014 годом.

Впрочем, планы по вводу жилья в Воронежской области, заявленные на 2015 год, снизились по сравнению с прошлым годом ненамного – прогнозируемые цифры составили 1,48 млн кв. м жилья (для сравнения, в 2014 году аналогичный показатель находился на уровне 1,56 млн кв. м).

Последствия кризисных явлений строители отмечали в первые месяцы текущего года. После определенного бума на покупку квартир, возникшего на фоне растущего курса валют в конце 2014-го, высокие ставки по ипотеке в январе-феврале 2015-го больше всего ударили и практически отсекли с рынка тех покупателей, которые ориентируется на покупку жилья экономкласса. И большая часть спроса здесь пришлась на недорогие однокомнатные квартиры.

К слову, по данным ЦБ, за декабрь 2014 года в Воронежской области было выдано жилищных кредитов на общую сумму 2,29 млрд руб. По сравнению с ноябрем того же года рост количества займов вырос на 52%. При этом каждый второй ипотечный кредит в Воронежской области был выдан на строящееся жилье, что обусловлено его низкой ценой. Стоимость квадратного метра в строящемся доме ниже, чем в готовом, на 3-5 тыс. руб.

Тем не менее уже в начале 2015 года выросло число людей, которые не в состоянии продолжить выплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, допускают серьезные просрочки по причине сокращения на работе или снижения уровня доходов из-за общего роста цен. Если экономическая ситуация в стране не будет улучшаться, в ближайшее время банковские специалисты предрекают перепродажи ипотечных квартир по цене ниже рыночной. При этом эксперты сходятся во мнении, что число подобных сделок будет расти.  

 

Безусловно, снижение ставки по ипотеке, подержанное премьер-министром и двумя крупнейшими банками – Сбербанком и ВТБ, – сегодня дают надежду застройщикам вернуть объемы реализации жилья на уровень 2014 года, поскольку у большинства крупных строительных компаний региона ипотека занимала, по данным статистики, от 30 до 45% от общего объема продаж жилой недвижимости.

Кроме того, уже 18 марта банки заявили о возможности снижения льготной ставки по ипотеке до 12% без увеличения объема государственных субсидий, о чем главы двух крупнейших финансовых институтов проинформировали первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова.

Разумеется, покупательная способность воронежцев на фоне роста цен на основные продукты питания и непродовольственные товары снизилась. Однако процентная ставка по ипотеке в размере 12% и стоимость квадратного метра жилья, пока еще удерживающая докризисную «планку», позволит россиянам приобретать квартиры на льготных условиях. Для этого заемщики, претендующие на получение субсидируемой ипотеки, должны будут оплатить минимальный первоначальный взнос в размере 20%. Максимальный срок кредита составит 30 лет.

По мнению руководителя Департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области Олега Гречишникова, при такой ставке прогнозируется рост числа ипотечных кредитов. Кроме того, у застройщиков снова появляются рычаги по активизации спроса на первичное жилье в кризисный период.

На протяжении последних пяти лет Воронежская область занимает лидирующие позиции среди субъектов Центрального федерального округа по уровню объема ввода жилья. Общая площадь жилых помещений, введенных в эксплуатацию с начала года, которая приходится на одного жителя области, составила 0,67 кв. метра.

Сегодня Воронеже ведется строительство порядка 600 зданий, и половина из них – многоквартирные дома. В 2015 году по планам застройщиков в эксплуатацию должно быть введено около 1 млн кв. метров жилья в областном центре.

Основная застройка в текущем году будет вестись в двух направлениях: освоение территорий вдоль Московского проспекта в сторону столицы и комплексное строительство в пригородах.

Ведущими застройщиками масштабных проектов выступают компании «ДСК» и «Выбор».

Строительство в пригородах сосредоточится в микрорайонах Шилово, Подгорное, Отрадное. В Шилово будет вестись массовая застройка многоэтажными домами эконом-класса. Общая площадь территории строительства составляет 457 га. Планируемая численность населения – 90 тыс. человек.

Проектом учтено развитие объектов социальной инфраструктуры, который предусматривает возведение школ, детских садов, физкультурно-оздоровительных центров, предприятий торговли, бытового обслуживания и др. Поэтапная застройка территории должна завершиться к 2040 году. Одним из застройщиков проекта выступит компания ДСК. Она уже активно работает в Шилово: новые дома на улице Курчатова должны быть введены в эксплуатацию в 2015 году. В селе Отрадное Новоусманского района Воронежской области ДСК планирует построить около 1,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на 40 тыс. человек. Завершение первой очереди намечено на 2017 год.

Около 70 тыс. кв. м будет возведено в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи». Она действует на территории региона с 2014 года и предлагает покупку жилья по цене, ниже рыночной. На недавней встрече Олега Гречишникова с губернатором Воронежской области руководитель Департамента архитектуры и строительной политики проинформировал Алексея Гордеева о реализации программы, в рамках которой планируется построить 475 тысяч кв. метров жилья экономического класса по цене не выше 35 тысяч рублей за кв. метр. Сегодня принято решение об участии в программе шести проектов жилищного строительства с общим объемом ввода порядка 200 тысяч кв. метров. Основным застройщиком льготного жилья в рамках программы «Жилье для российской семьи» выступает Домостроительный комбинат.

Что касается средней стоимости квадратного метра жилья в Воронежской области, по официальной статистике, на конец 2014 года на первичном рынке она составила порядка 44 700 рубля за квадратный метр. 

Однако уже сегодня строительные компании Воронежа заявили о росте цен на строительные и отделочные материалы (на 10-20%), что, несомненно, повлечет за собой рост цен на жилье. Стоимость «квадрата» первичного жилья будет расти, но останется ниже уровня инфляции.

При этом, по мнению экспертов, у застройщиков имеются свои рычаги для привлечения покупателей квартир в кризисный период – социальные программы, проекты комплексного освоения земель, льготная ипотека и пр. Еще одним толчком для реализации первичного жилья стали государственные и муниципальные программы по переселению граждан из ветхого жилья. Более того, значительная часть новостроек в Воронеже, которые по плану должны быть сданы в 2015 году, в данный момент находятся на стадии завершения. В целом крупные застройщики Воронежа не намерены отказываться от своих планов на 2015 и 2016 год.