Региональное деловое издание
 

Анонс: Экс-убоповца из Воронежа Геннадия Клычева, который сам дал себе кличку «КГБ», разыскивают… эксперты

Социосфера | 04.02.2021

Евгений ХАМИН, девелопер, руководитель ГК Хамина: «Правила подразумевают, что можно строить объект нежилой недвижимости с любой плотностью - просто любой 5 / 10 / 15»

Евгений ХАМИН, девелопер, руководитель ГК Хамина: «Правила подразумевают, что можно строить объект нежилой недвижимости с любой плотностью - просто любой 5 / 10 / 15»

Девелопера Евгения Хамина знают далеко за пределами Воронежской области. Причем не только как создателя Сити-парка «Град», но и как застройщик, которые не только «ставит» высотки, но и развивает современное городское пространство. В этом интервью Евгений Хамин рассказал о квартале застройки «Пять звезд», включая МФК «Гран-При» и клубный дом «Гран-При» - 1 и 2 очереди.

Проектная документация проходит экспертизу, где еще раз проверяется

- Давайте поговорим о коэффициентах плотности, нормативах и в целом процедуре получения разрешительной документации – о том, что предшествует фактическому началу строительства.

- Давайте начнем с базы. Есть обывателям непонятный способ определения коэффициента плотности застройки территории (КПЗ) - расчёт количества метров, которые мы можем построить на определённом земельном участке - рассчитывается этот показатель через проект планировки территории (ППТ). Разрабатывают его проектировщики, есть такая специализация - разработчики ППТ. Мы работаем с питерской организацией, одной из ведущих в России, а также местными. Ни одних, ни других, что они меня, что я их - «в глаза друг друга не видели». То есть у меня нет никаких просьб к ним и у них ко мне. Они работают в рамках принятых норм и законодательства. Они разрабатывают ППТ - мы передаем в УГА. В УГА все проверяют – общаются и работают с нами, с ними.

Далее ППТ согласуют отдел подготовки документов в сфере градостроительства и земельных отношений УГА, заместители руководителя УГА Агаркова Я.А. и Власов А.А. Руководитель УГА Подшивалова Л.А. также согласует ППТ.

Далее ППТ проверяет и визирует правовое управление администрации города. Затем мэр города подписывает постановление для проведения публичных слушаний. Далее проходят публичные слушания, в которых принимают участие собственники, арендаторы квартир и коммерческих помещений, другие желающие. Основная цель публичных слушаний – уведомить о том, что будет строиться на данной территории и дать возможность ознакомиться с документацией, понять, что там будет и убедиться, что все необходимые этапы были пройдены, все согласования получены.

После публичных слушаний ППТ проверяет прокуратура города. Затем постановление об утверждении ППТ подписывает градоначальник. После этого разрабатывается проектная документация, она проходит экспертизу, где еще раз проверяется все с самого начала – все строительные нормы, правила, пожарные проезды - проверяют все, что можно... После прохождения экспертизы городской администрацией выдается разрешение на строительство. От одного человека ничего не зависит - если есть какие-либо нарушения, то они обязательно где-то будут выявлены, причем не однократно - сейчас именно так. Несколько лет назад было по-другому, но не в моих проектах.

- Вернемся к разработке ППТ на примере МФТ «Пять звезд», включая МФК «Гран-При» и клубный дом «Гран-При» - две очереди.

- Как и для нашего проекта, так и для любого другого, ППТ - это основной способ определения плотности застройки территории с расчётным выходом на итоговую площадь строительства, которую можно построить на имеющемся земельном участке.

Для МФТ «Пять звёзд» разработано два ППТ - одно на ЖК «Пять звёзд», другое - на МФК «Гран-При» в том числе клубный дом «Гран-При» - первую и вторую очереди. Смысл в том, что если проектировщики разработали ППТ правильно - на основании всех действующих норм и законодательства, то УГА не может не согласовать его, как и предыдущие инстанции или будущие. Да - можно терять время, тормозить или помогать, политизировать эту ситуацию и «резвиться, как на душу ляжет», но согласовать, если все нормы соблюдены, – придется. Конечно, мне знакомы некорректно сделанные ППТ, я бы сказал «извращенные», но к моим территориям это не имеет отношения.

- Не очень понятно - «что такое хорошо и что такое плохо», и если Вы лично не работаете с разработчиками ППТ, как Вы на ранних этапах, как девелопер, понимаете «что к чему»?

- Практичный вопрос. Да, есть другой, более «простой» способ определения «плотности» и выхода на параметры недвижимости в части ее площадей. Я пользуюсь, как девелопер, для собственного понимания, и рекомендую его всем, в том числе покупателям.

Берем площадь земельных участков - фактически принадлежащих застройщику на разных правах собственности: аренда, пользование, собственность. Вся земля, какая у меня есть или будет - может быть, что-то оформляется и докупается. То есть все то, что я буду осваивать и создавать, во что буду вкладывать деньги, то, чем будут пользоваться жители и посетили объектов, то, где они будут физически находится, без учета сквера Ворошилова рядом - в моем случае это так. Всю эту площадь я умножаю на три – и получаю то, что могу «морально» построить плюс «разрешённые» 10 %, если идем через комиссию - такой «выход» соответствует требованиям ПЗЗ и градостроительного кодекса. Это площади, которые я могу построить выше нулевой отметки, ниже нее - строй хоть до ядра земли.

Есть вопрос «эксплуатационной» принадлежности части обустроенных земельных участков, которые не попадают в последствии в общедомовую собственность, но этот вопрос при желании легко решаем - через обязательства застройщика и требования администрации к застройщику по этим обязательствам. Это освоение и включение выгодно всем - и жителям, и администрации, и застройщику. В своих комплексах я и без требований администрации беру эти обязательства на себя, не перекладывая их на жителей. Это пример эффективного социального сотрудничества - «бизнес-власть» в интересах горожан.

МФТ «Пять звезд», включая МФК «Гран-При» - это 5,95 га земли, что-то дооформляется, что-то переоформляется. Основной участок 5,7 га и 0,25 га - прилегающий. Значит я могу построить 178,5 тыс. кв. м. У меня выход - 198 тыс. кв. м, плюс минус метр-другой, что на 19,5 тыс. кв. м больше допустимых параметров, то есть больше на 10%. И 10% является предельно допустимым превышением по принятым нормам и процедурам этого параметра - через прохождение постоянной комиссии при УГА.

Но если ты «работаешь» по ППТ – а я «иду» по ППТ и прохожу с запасом по нормативам – то комиссия эта не нужна, никто отказать не может, тормозить, как я уже говорил, могут...

В МФТ «Пять звезд» - зона общественно-деловой застройки

- То есть плотность считается «сложно» по ППТ и «просто» простым умножением?

- Да, но есть ещё более «сложный простой» способ - на тех участках, где комбинируется общественно-деловые здания и жилые, тоже по площади земельного участка, находящегося у застройщика, в нашем случае - разумеется без сквера. Поясню. У каждой территории есть зонирование, подразумевающее возможный вариант застройки. Сразу оговорюсь, что по закону мы попадаем под действия старого генплана. Например, есть зона жилой застройки, а есть общественно-деловая зона. И там и там можно строить жилье, но в каждой зоне - свои правила и требования.

В МФТ «Пять звезд» - зона общественно-деловой застройки. Она как раз идеально подходит для строительства таких многофункциональных комплексов. Не только идеально подходит, а подразумевает как требование. Плотность в общественно-деловой зоне (если мы считаем не по ППТ, где мы проходим бесспорно, а считаем по площади земельного участка) до 21 года не нормировалась - для объектов нежилой застройки, а для жилой нормируется - 3, и относительно земельного участка МФК «Гран-При» в правилах землепользования не прописана в отношении объектов нежилой недвижимости. То есть правила подразумевают, что можно строить объект нежилой недвижимости с любой плотностью - просто любой 5 / 10 / 15, и это не от меня и не для меня придумано. Как вы понимаете в городской Думе я не командир.

Тогда, например, на земельном участке в 2,9 га, а это площадь земельного участка МФК «Гран-При», общественно-деловой зоны создаётся офисное здание, многоуровневая парковка, спортивный центр и жилые дома - в нашем МФК «Гран-При» две очереди клубного дома «Гран-При», то законодатель или нормотворец определил, что «плотность» размещения нежилых объектов, именно нежилых объектов - офисного здания, многоуровневой парковки и спорткомплекса - в плотности данной территории не учитывается: строй вверх, строй вниз в пятне застройки здания, как позволяют другие нормы и как видит архитектор. А плотность жилья не должна превышать коэффициент 3. То есть, для определения плотности жилых домов для сравнения ее с нормативной, надо пятно застройки офисного здания, спортивного комплекса и многоуровневой парковки вычесть из всей имеющейся площади земельного участка. Площадь оставшегося участка умножается на три и получаются площади жилых домов, которые застройщик может построить на этой территории, в расчёт берётся площадь только выше нуля.

Это не нормы, это расчеты «на пальцах». А нормы в ППТ - это логика и выводы, исходя из норм и существующих правил. В моем случае именно так – МФК «Гран-При», включая две очереди КД «Гран-При», имеет площадь фактического земельного участка, включая прилегающие и мне юридически принадлежащие участки - 2,95 га, минус пятно посадки здания МФК «Гран-При» - 1,15 га, то получаем 1,8 га, то есть 18 тыс. кв. м - умножаем на 3 и получаем 55 тыс. кв. м. У меня ровно 55 тыс. кв. м. в первой и второй очередях клубного дома «Гран-При». Так я считаю, как девелопер, чтобы не выйти за пределы «плотности», равного 3, плюс-минус. Этим способом проверяю, как сделано ППТ проектировщиками, чтобы не было лишнего, но и чтобы в площади что-то не потерять. Если к этому этапу добавляются другие аналитические процедуры, то этот этап называется «анализ ресурсных возможностей земельного участка». Далее мы разрабатываем техническое задание и начинаем работу с архитекторами.

Автор:  Андрей Тимошенко


(Нет голосов)


Возврат к списку


Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений

Регионы ЦЧР   








7 холмов.jpg


Регионы ЦФО   



Редакция: Вопрос-ответ.



Доктор политических наук, заведующий кафедрой Воронежского филиала Российского экономического университета (РЭУ) им. Г.В. Плеханова



Еженедельный рейтинг областей ЦФО (02-08 июля 2018 г.)

Тамбовская область

+10

Белгородская область

+9

Московская область

+8

Ярославская область

+7

Воронежская область

+5

Тульская область

+4

Орловская область

+3

Калужская область

+3

Курская область

+2

Тверская область

+2

Рязанская область

+2

Брянская область

+1

Смоленская область

0

Липецкая область

-2

Костромская область

-3

Ивановская область

-7

Владимирская область

-10

О рейтинге

В основу еженедельного рейтинга 17 областей ЦФО, проводимого экспертами АНО «Институт политического анализа и стратегий» взяты следующие критерии:
а). динамика реализации инвестпроектов в реальном секторе экономики субъектов РФ;
б). создание и развитие производств;
в). Наличие событий, укрепляющих социальную инфраструктуру в регионе (ввод в строй медицинских, образовательных, дошкольных и других учреждений);
г). фактор протестных социальных выступлений;
д). наличие (отсутствие) резонансных фактов в политической сфере (коррупция, бюрократизм, авторитарные проявления власти, бездействие органов управления и др.)

Оценки в отношении 17 областей ЦФО осуществляется по балльной системе от +10 до -10.

Свежий номер регионального делового издания



Андрей МИНАЕВ

директор АО «Дирекция по развитию промышленных зон»

«Инвесторы демонстрируют повышенный интерес к промышленным паркам в ТОСЭРах»




Приглашение ОПК Сочи 1080x607.jpg



Воронежская область - территория нерациональной бюрократии


Белгородская область - территория успеха и эффективной власти



Владимир АВАТКОВ

, кандидат политических наук, с.н.с. ИМЭМО РАН

"Москва стала эффективной площадкой урегулирования Карабахского конфликта".







© 2004-2021, Деловой еженедельник «Экономика Черноземья и жизнь регионов» распространяется в Воронежской, Липецкой, Курской, Белгородской, Тамбовской, Орловской областях и в других регионах РФ.

Новости


Аналитика


Региональная власть


Местное самоуправление в ЦЧР


Финансы


Социосфера


Производство


Конфликты


Свидетельство о регистрации СМИ: ЭЛ № ФС 77-69041, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 13 марта 2017 г.
Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью Региональное информационное агентство "Черноземье".  Главный редактор - Волкова А.Е. Адрес электронной почты: ekonomik@list.ru. Телефон редакции: +7 (473)273-11-87
Яндекс.Метрика