Доктор экономических наук, профессор Татьяна Головина: «Эффект низких ставок может быть исчерпан в 2021 году, и именно тогда банки могут пойти на дополнительное смягчение андеррайтинга для стимулирования спроса»

Благодаря реализации национального проекта «Жилье и городская среда» процентные ставки по ипотечному кредитованию прогнозируются на уровне ниже 8% годовых, динамика снижения ставок, которую демонстрировал рынок жилищного кредитования в последние месяцы 2019 года свидетельствует о том, что, эта цель может быть достигнута гораздо раньше.

Средняя ставка по ипотеке на 1 января 2020 года опустилась до 9% годовых минимального значения за всю историю наблюдений, в конце 2018 года ипотека выдавалась в среднем под 9,66% годовых, а, в начале 2015 года, вслед за ростом ключевой ставки, ипотека подорожала в среднем до 13,16% годовых. Однако спрос на снижение ставок не отреагировал, так по итогам 2019 года было выдано на 14% меньше ипотечных кредитов, чем в 2018 году, 1,27 млн на общую сумму 2,85 трлн руб., что также на 5% ниже результатов 2018 года.

В 2020 году объёмы новой ипотеки будут не ниже прошлогоднего рекорда, рост будет обеспечен как умеренным увеличением числа выданных кредитов (~5% в 2020 году), так и дальнейшим повышением среднего размера кредита. В 2020 году эффект от рефинансирования может добавить рынку 300-400 млрд руб. выдачи (10−12%), при ставке 9% и ниже на рынок выйдут заёмщики с кредитами 2016-2017 гг., полученными под 11% и выше, в результате доля рефинансирования в общем объёме рынка ипотечного кредитования может вырасти с нынешних 4-5% до 10-12%, вернувшись на уровень 2018 года.

Базовый сценарий на 2020 год предполагает инфляцию не выше 3,5%, что означает дополнительное снижение ключевой ставки по итогам 2019 года до 5,5−6%, однако смягчение монетарной политики маловероятно по причине того что, во-первых, стагнация корпоративного кредитования в ответ на последовательное снижение ставок в экономике свидетельствует о невозможности стимулировать экономическую активность исключительно методами денежно-кредитной политики и во-вторых, Банк России может взять паузу для оценки устойчивости инфляции на достигнутом уровне, падение ипотечных ставок до 8% (целевой уровень, заданный Президентом РФ) возможно и при ключевой ставке около 5,5%, а дальнейшее смягчение ДКП чревато разгоном необеспеченного кредитования.

По мнению эксперта кафедры менеджмента и государственного управления Среднерусского института управления — филиала РАНХиГС, профессора Татьяны Головиной давление на ипотечную ставку окажет и сохраняющийся структурный профицит ликвидности, что на фоне слабого роста корпоративного кредитования и ожидаемого охлаждения необеспеченной розницы усилит конкуренцию за ипотечных заёмщиков. 

Поскольку в ипотечном кредитовании сохраняется крайне высокая эластичность спроса по цене, конкуренция продолжит разворачиваться преимущественно в отношении ставок по ипотечным кредитам Более того, ожидаемый рост ипотечного рынка будет, как и в предыдущие годы, в значительной мере стимулироваться падением процентных ставок, в том числе за счёт рефинансирования более дорогих кредитов прежних лет. Помимо прочего, это позволит уменьшить размер долговой нагрузки текущих ипотечных заёмщиков, а также ожидается, что эффект низких ставок может быть исчерпан в 2021 году, и именно тогда банки могут пойти на дополнительное смягчение андеррайтинга для стимулирования спроса. 

Однако воздействие таких послаблений на рынок будет ограниченным с учётом того, что Банк России обладает инструментами для оперативного реагирования в случае роста рисков розничного кредитования. Косвенным образом поддержанию высокого качества ипотечного портфеля может способствовать развитие модели однотраншевых ипотечных облигаций благодаря более строгим критериям отбора закладных и оценки кредитного риска.